HAKSIZ İNŞAAT VE TAŞKIN YAPI
Haksız İnşaat Nedir?
Bir kimsenin kendi arazisinin sınırlarını aşarak komşu araziye taşan bir yapı inşa etmesi halinde taşkın yapı söz konusu olacaktır. Taşınmaz üzerinde inşa edilen yapıda genellikle arsa sahibi, malzeme sahibi ve inşaatı yapan kişi arasında hukuki anlamda bir anlaşma mevcuttur. Ancak kimi durumlarda bu inşaatın yapılması anlaşma olmaksızın gerçekleşir. Anlaşma olmadan yapılan inşaatlarda kimi durumlarda “haksız inşaat” durumu meydana gelmektedir.
-Başkasının malzemesi ile kendi arazisi üzerinde inşaat yapmak
-Kendi malzemesi ile başkasının arazisi üzerinde inşaat yapmak
-Başkasının malzemesi ile başkasının arazisi üzerinde inşaat yapmak durumları haksız inşaat kapsamına girecekir.
Taşkın Yapı Oluşmasının Şartları Nelerdir?
Taşkın yapıya ilişkin kuralların uygulanabilmesi için öncelikle komşu iki arazinin olması gerekir. Bu araziler üzerinde yapılan bir yapı, kendi sınırlarını aşarak diğer arazinin sınırlar ihlal ediyor olmalıdır. Bu durumda meydana gelen hak ihlali taşkın yapıyı oluşturur ve buna ilişkin hükümler uygulanır.
Taşkın inşa edilmiş yapıya ilişkin kuralların uygulanabilmesi için yapılan yapının sürekli ve kalıcı biçimde yapılmış olması ve ana yapıyla arasında sıkı bir bağlantının bulunması gerekir. Türk Medeni Hukuku’na hakim olan “üst alta tabidir” ilkesi gereğince taşan yapının taşırılan arazinin mülkiyetine geçirilmesi gerekirken Türk Medeni Kanunu madde 725 ile taşkın yapı sahibine bazı haklar tanınmıştır.
“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”
Taşan yapının meydana gelmesinde taraflar anlaşmış olabileceği gibi bu konuda herhangi bir anlaşmanın olmaması da mümkündür. Eğer taraflar arasında yapılan anlaşma gereği, taşan yapı sahibine bir irtifak hakkı tanınmış ve taşan yapıyı inşa etmesine müsaade edilmişse taşkın yapı, yapı sahibine ait arazinin bütünleyici parçası olur. Bu tür bir anlaşma, bir irtifak hakkı kurulması ya da taşan yapıya katlanma taahhüdü şeklinde olur.
Taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmaması hali maddenin ikinci.fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre, arazi malikine 15 günlük bir itiraz süresi tanınarak taşan yapı sahibinin iyi niyetini ortadan kaldırma imkanı tanınmıştır. İtirazın yapılmaması ve koşulların haklı göstermesi halinde iyiniyetli olarak taşan yapıya sebebiyet veren yapı sahibi, irtifak hakkı tesisini veya yapının bulunduğu arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini istemek hakkına sahip olacaktır.
Taşkın yapı sahibinin arazinin mülkiyetinin devrini veya irtifak hakkı tesisini isteyebilmesi için,
- Arazi sahibinin süresi içerisinde itiraz etmemişolması gerekir.
- Taşkın yapıyı yapanın iyi niyetli olması aranmalıdır.
- Durum ve koşulların elverişliliği önemlidir.(tarafların çıkarları arasında oransızlık bulunmaması gibi)
- Uygun bir bedelin ödenmesi gerekir.
Taşkın yapıdan zarar gören arazi sahibi, zamanında ve geçerli bir itirazda bulunmalıdır. Kanun koyucu tarafından işbu itirazın öğrenmeden itibaren 15 gün içinde yapılması gerektiği ifade edilmiştir. İtiraz beyanı açık olmalıdır. İtiraz hukuken herhangi bir şekle tabi değildir ancak ispat kolaylığı sağlaması bakımından uygulamada genellikle noter kanalıyla yapıldığı görülmektedir.
Taşkın yapıyı yapanın iyi niyetli olmasından anlaşılması gereken ise, taşkın yapıyı yapan kimsenin el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmamasıdır. Söz konusu taşkın yapı, birden fazla kişinin mülkiyetinde ise yapı inşa edildiği sırada hepsinin iyiniyetli olması gerekir.
Bunun yanında durum ve koşullar yapı sahibinin lehine irtifak kurulmasını ya da mülkiyet hakkı tanınmasını haklı göstermelidir. Aksi takdirde yapı maliki bu haklardan yararlanamaz. Örneğin, taşkın yapının büyüklüğü ve değeri yüksek olmalıdır. Yapının yıkılması veya kaldırılması büyük bir maliyete ya da zarara yol açmıyorsa durumun elverişliliğinden bahsedilemez. Bunun yanında yapının yıkılması ile yapı sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arazisinde veya arazideki taşınmazlarda meydana gelecek zarar mukayese edildiğinde, arsa malikinin uğraması muhtemel zarar çok daha büyük ise artık durumun elverişliliğinden söz edilemeyecektir.
İmar mevzuatı, taşınmazların bölünmesine yani ifrazına ve irtifak hakkı kurulmasına elverişli değilse, itiraz edilmemiş veya iyiniyet koşulu gerçekleşmiş olsa bile taşkın yapının kaldırılmasına karar verilebilecektir.
Tüm bu koşulların gerçekleşmesinin yanı sıra, yapı sahibinin taşılan arazinin mülkiyeti ya da lehine irtifak hakkını elde edebilmesi için arazi sahibine uygun bir bedel ödemesi gerekmektedir.
Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Av.Bahadır Gökhan Kaya
Av.Buse Ergün
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
https://twitter.com/kapital_hukuk
https://www.instagram.com/kapitalhukuk/
https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
