Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sonlandırılmasının fesih yanında tahliye davası yoluyla da gerçekleştirilmesine imkan vermiştir. Bu dava Borçlar Kanunu madde 350 vd ile düzenlenmiş olup kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır (numerus clausus). Bu sebeple taraflar sözleşme yoluyla yeni sebepler yaratamazlar.
23.2.1938 tarihli 11/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince tahliye kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi aranmaz.
TAHLİYE DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tahliye davalarında özel görevli mahkeme, kira sözleşmesinden doğan diğer davalarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir.
KANUNDA DÜZENLENEN TAHLİYE SEBEPLERİ
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
-Kiraya verenin ve kanunda sayılan yakınlarının mesken ihtiyacı sebebiyle
-Kiraya verenin ve kanunda sayılan yakınlarının işyeri gereksinimi içinde olması halinde
-Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesine dayanan tahliye davası
-Yeni malikin ve kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
-Kiracının yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle
-Kiracının kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara dayanan tahliye davası
-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması nedeniyle
Tahliye davası nedir?
Kiraya Verenin Ve Kanunda Sayılan Yakınlarının Mesken İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası (TBK madde 350/1,b.1)
Kiraya veren, kiracı üzerine düşen borçları yerine getirse ve kira sözleşmesine aykırı davranmasa dahi kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanundan kaynaklı bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu oluştuğu takdirde süresi içinde kiracısına karşı tahliye davası açabilir.
Bir taşınmazı kiraya verebilmek için o taşınmazın maliki olmak şartı aranmadığından yalnızca malik değil, malik olmayan kiraya veren kişinin de tahliye davası açması mümkündür.
Yargıtay’ın uygulamasına göre çıplak mülkiyet sahibi olan kişi kiraya veren sıfatına sahip değilse bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz. Kiralanan ortak mülkiyete bağlıysa paydaşlardan biri veya birkaçının ihtiyacına dayanarak açılacak tahliye davası, pay ve paydaşların çoğunluğuna dayanmalıdır. İştirak halinde mülkiyete bağlı kiralananda ise tahliye davası açılabilmesi için tüm maliklerin izni veya sonradan verilmiş icazetleri mevcut olmalıdır.
Bu tahliye sebebine dayanarak dava açılabilmesi için en temel koşul ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. Yargıtay’ın kararlarında maddi koşul olarak aradığı bu hususa göre konut gereksinimi gerçek, içten, zorunlu ve devamlı olmalıdır. Bu hususlar yargılama aşamasında hakim tarafından değerlendirilecektir.
Kiralananda birden fazla kiracı olması durumunda, tahliye borcunun bölünemeyen bir borç olması sebebiyle davanın bütün borçlulara karşı açılması gerekir.
Yargıtay içtihatları ışığında şu durumlarda konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu söylemek mümkündür:
Kiraya verenin kendisinin de kirada oturması
Kira sözleşmesinin kurulması aşamasında mevcut olmayan ama sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan kiraya verenin kendisine ve ailesine ilişkin nedenler (Örneğin sonradan ortaya çıkan sağlık sorunları)
Kiraya verenin yurt dışında oturmaktayken ülkesine dönmesi
Kiraya verenin yeni çocuklarının olması, bu sebeple oturmakta olduğu evin artık ev halkına yeterli gelmemesi
Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesi belirsiz ise kiraya verenin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açarak sona erdirilebilir.
2.Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açması (TBK madde 350/1,b.1)
Kiraya veren, kiracı üzerine düşen borçları yerine getirse ve kira sözleşmesine aykırı davranmasa dahi kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanundan kaynaklı bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu oluştuğu takdirde süresi içinde kiracısına karşı tahliye davası açabilir.
Kanunda düzenlenen bu kişiler dışında kalan kişiler için bu dava açılamaz. Kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan kişilerin ihtiyacı için tahliye açmasına sebebiyet verebilecek örnekler şunlardır:
Kiraya verenin çocuğu veya torununun eğitimini tamamlaması ve mesleğini icra edeceği bir işyerine ihtiyaç duyması
Kiraya verenin eşinin meslek sahibi olup çalışmak istemesi ve bunun için bir işyerine ihtiyaç duyması
Kiraya verenin işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olması gereklidir.
Bu tahliye sebebinde süre koşulu mesken ihtiyacı sebebiyle tahliye davasıyla aynıdır.
3.Kiralananın Yeniden İnşa Edilmesi Veya İmarı Amacıyla Esaslı Onarımı, Genişletilmesi Veya Değiştirilmesine Dayanan Tahliye Davası (TBK madde 350/2)
Bu sebebe dayanarak tahliye davasını kiraya veren açabilir. Bu kişinin aynı zamanda malik olması aranmaz.
Dava sonlanana kadar kiraya verenin dava sıfatı sona ermemiş bulunmalıdır.
Kiralananın bu sebeple tahliyesi gerekli ve zorunlu olmalıdır. Yargıtay’ın görüşüne göre yalnızca gelir arttırma amacına dayanan tahliye istenemez.
İmar esaslı onarım, genişletme veya değiştirmeler için tadilat ruhsatı alınmalıdır.
İmar esaslı onarım, genişletme veya değiştirme önemli ve büyük derecede olmalıdır.
Yapılacak bu işlemler sırasında kiracının taşınmazda oturmasının imkansız olması gereklidir. Bu durum bilirkişilerce tespit edilebilir.
Bu sebebe dayanarak tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere dayanara fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bunun için önceden ihtar çekilmesine gerek yoktur.
4.Yeni Malikin Ve Kanunda Sayılan Yakınlarının Konut Veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası (TBK madde 351/1)
Kanun maddesine göre kiralananın yeni maliki kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Bunun için yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu koşulu gerçekleştiren malik altı ay sonra dava açabilir.
Yargıtay’a göre yeni malikin yapacağı ihtar, kazanma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracının eline geçecek şekilde yapılmalıdır. Uygulamaya göre ihtarın bu süre içinde yalnızca gönderilmiş olması yeterli değildir.
Tahliye davaları genellikle kira sözleşmesine uymama, kira bedeli ödenmemesi gibi nedenlerle ortaya çıkabilir. İzmir’in en iyi avukatı, müvekkillerine bu süreçte adil bir hukuki temsil ve rehberlik sunarak haklarını korumalarına yardımcı olabilirler.
Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Stj.Av.Çağla Ersungur
Av.Harun Ümit Eren
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukukhttps://twitter.com/kapital_hukukhttps://www.instagram.com/kapitalhukuk/https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
