KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ NEDİR?
Günümüzde en çok karşılaşılan sorunlardan biri kiracının kirasını ödememesi durumunda kiralanan taşınmazların tahliyesidir. Kiralanan taşınmazların tahliyesi için normal durumlarda , kiraya veren (alacaklı) , kiracısını (borçlu) tahliye etmek ister ise; Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde bir tahliye davası açmalıdır. Bu davada, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir dava olduğu için Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Davacı bu davayı kazanır ise bir ilam elde eder ve hükmü icrası ilamlı icra hükümlerine göre gerçekleştirilir. Asıl olan budur. Fakat istisnai olarak iki halde kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız tahliye ile kiracısını (borçlu) kiralanan taşınmazların tahliyesini gerçekleştirebilir. Kiralanmış taşınmazların tahliyesi, hukuki prosedürlerin doğru ve etkili bir şekilde izlenmesini gerektirir, bu nedenle profesyonel hukuki destek almak, taraflar arasındaki anlaşmazlıkları adil ve yasal bir çerçevede çözme sürecine önemli bir rehberlik sağlayabilir.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
Öncelikle şunu söylemek gerekir ki; kira bedelinin ödenmemesi halinde, kiraya veren kiralanan taşınmazların tahliyesini gerçekleştirmek zorunda değildir. Sadece kira bedelinin ödenmesini isteyebilir. Böyle bir durumda, kira bedeli bir para alacağı olduğundan, genel haciz yolu ile takip yapılması mümkündür. Fakat kira alacağının yanında kiracının tahliyesi de istenmekte ise, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiralanan taşınmazların tahliyesi talepli icra yoluna başvurulabilir.
Kira alacağının yanında kiracının da tahliye edilmesi ile ilgili yürütülen takibin kesinleşmesi ile takip iki kola ayrılarak devam eder. Bir yönüyle yine genel haciz yoluyla takipte olduğu gibi haciz-satış ve paranın ödenmesi aşamaları işler. Diğer taraftan ise tahliye aşamasına geçilir. Burada önemli olan kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin takipte, borçlu eğer takibe konu borcu öderse, tahliye gerçekleştirilemez.
A-Takip Talebi
Bu takip yolunda icra dairesine başvurarak, genel haciz yoluyla takipteki gibi kira alacağının tahsili ve ayrıca kiracının tahliyesi istenir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus takip talebinde bulunan alacaklı mutlaka takip talebinde kiralanan taşınmazların tahliyesini istediğini de belirtmek zorundadır.
B-Ödeme Emri
Kiralanan taşınmazların tahliyesi talebini alan icra müdürü, üç gün içinde borçluya bir ödeme emri göndermelidir. Ödeme emrini alan kiracı(borçlu);
Yedi gün içerisinde kira ilişkisine ve/veya kira alacağına itiraz edebilir. Borçlu bu iki alacaktan herhangi birine veya her ikisine de itiraz edebilir. Borçlu eğer itiraz ederse, bu bir ilamsız takip olduğundan, borçlunun itirazı takibi durdurur.
Borçlu itiraz etmeyerek Türk Borçlar Kanunu’ ndaki ödeme süreleri içerisinde borcunu ödeyebilir. Bu ödeme süreleri; adi kira sözleşmeleri için on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında otuz gün, ürün kirasında ise altmış gündür. Borçlu takibe itiraz etmez ve bahsi geçen sürelerde borcunu öderse, artık alacaklının borçlunun tahliyesini talep etme imkanı yoktur. Yani takip burada sona ermektedir.
Borçlu ödeme emrine yedi gün içerisinde itiraz etmez ve Türk Borçlar Kanunu’ ndaki ödeme süreleri içerisinde borcunu ödemezse, tahliye aşamasına geçilir. Alacaklı bu durumda borçlunun mallarının haczedilmesi isteyebilir.
Burada önemli olan alacaklının kiralanan taşınmazların tahliyesi için icra dairesine değil mutlaka icra mahkemesine başvurmasıdır. Yani alacaklı icra dairesinden borçlunun mallarının haczini isterken, icra mahkemesinden de borçlunun tahliyesini istemelidir.
Alacaklı tahliyeyi, ödeme süresinin bitimi tarihini takip eden altı ay içinde istemelidir (m.269/a).
İcra mahkemesinde alacaklının tahliye edilip edilemeyeceği konusunda sınırlı ve şekli bir inceleme yapılır. Yalnız usulüne uygun olarak takip talebi ve ödeme emri düzenlenmiş ve itiraz vaki olmamışsa mahkeme kiralanan taşınmazların tahliyesine karar verir. İcra mahkemesinin kiralanan taşınmazların tahliyesine dair kararı ise icra dairesi tarafından yerine getirilir. Tahliye kararının icra edilmesi için kesinleşmesi gerekmez.
C-Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi Ve İtirazın Hükümden Düşürülmesi
Borçlu ödeme emrini aldıktan sonra yedi gün içerisinde yazılı veya sözlü olarak, icra dairesinde sözleşmesine ve/veya kira alacağına itiraz edebilir. Fakat borçlu itiraz ederken sebep göstermek zorunda değildir. Ancak borçlu, daha sonra itirazın kaldırılması aşamasında kira sözleşmesinde anlaşılanlar dışında ileri sürdüğü itiraz sebepleri ile bağlıdır. Burada önemli olan husus borçlu kira sözleşmesine itiraz edecekse bunu ayrıca ve açıkça yapmalıdır. Eğer yapmazsa kira sözleşmesinin varlığı kabul etmiş sayılır.
Borçlu eğer itiraz ederse, bu bir ilamsız takip
olduğundan, borçlunun itirazı takibi durdurur. Takip durdurduktan sonra alacaklı takibin devamı için altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir.
Borçlu kira sözleşmesine veya imzaya etmiş fakat alacaklının elinde noter tarafından onaylanmış veya düzenlenmiş bir belge yoksa, artık alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Yani kira sözleşmesi adi kira sözleşmesi ise borçlunun itirazı üzerine duran takip sona erer.
Borçlu, imza ve kira sözleşmesi dışında bir sebeple itiraz etmişse mesela “benim kira borcum yoktur” demiş ise alacaklının itirazın kaldırılması yoluna başvurması halinde borçlu itiraz sebebini 68. Madde de düzenlenen bir belge ile ispatlamak zorundadır.
2. Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
İKK 272. maddesine göre mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Yani kira süresinin sona ermesiyle ilamsız tahliyeye başvurabilmek için kiraya verenin elinde mutlaka yazılı bir kira sözleşmesi olmalıdır. Burada dikkat edilmesi gereken diğer husus ise, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde takibin başlatılması gerekliliğidir. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu süre geçtikten sonra artık kira sözleşmesi uzamış sayılır ve tahliye yapılamaz. İcra müdürünün de bu süreyi re’sen gözetmesi gerekir.
Bazen ise taraflar kendi aralarında tahliye taahhüdünde bulunabilirler. Bu tahliye taahhüdün de, tahliyenin kira sözleşmesinin bitiminden farklı bir tarihte gerçekleştirileceğini kararlaştırabilir. Eğer bu şekilde farklı bir tarih öngörülmüşse, o tarihte de aynı şekilde kiracıya tahliye talebinde bulunulabilir.
A-Takip Talebi
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin takip yapmak istiyorsa, icra dairesine başvurarak bir takip talebi doldurmalıdır. Kiraya veren, bu takip talebinde kiracısının tahliyesini talep eder. Burada para veya teminat alacağı yoktur. Sadece kiracının tahliye edilmesi söz konusudur.
Takip talebinde yazılı kira sözleşmesi veya konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu ise yazılı tahliye taahhüdü eklenmek zorundadır.
B-Tahliye Emri
Bu takipte kiracının ödeyeceği bir şey olmadığı için kiracıya ödeme emri gönderilmez. Burada sadece tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde, yedi gün içerisinde kira sözleşmesine ya da tahliye taahhüdüne itiraz edebileceği ve bu itirazını açık bir şekilde yapması gerektiği ihtar edilir. Eğer bu süre içinde itiraz edilmez ise, onbeş gün içinde taşınmazın tahliye edilmesi gerektiği, aksi halde icra dairesi tarafından zorla çıkarılacağı ihtar edilir.
C-Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Ve İtirazın Hükümden Düşürülmesi
Tahliye emrini alan kiracı, yedi gün içerisinde, yazılı veya sözlü olarak icra dairesine çeşitli şekilde itiraz edebilir. Kiracı, kira sözleşmesini veya tahliye taahhüdünü inkar edebilir. İkincisi, bunları inkar etmez, fakat daha sonra kira sözleşmesinin yenilendiğini ve sürenin alacaklı tarafından uzatıldığını ileri sürebilir. Son olarak da, kira sözleşmesinin kanun gereği yenilenmiş sayıldığını ileri sürebilir. Kiracının bu itirazları takibi durdurur. Alacaklının takibe devam etmek istiyorsa, icra mahkemesine başvurarak borçlunun itirazının kaldırılmasını istemesi gerekir.
3. Kiralanan Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması
Burada önemli olan, borçlunun kan ve sıhri alt ve üst soyu, karısı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları, iş ortağı ve borçluya bağlı olarak taşınmazda oturan üçüncü kişi sayılmaz(m.276\4). Yani bu sayılan kişilerden birinin olması icra edilebilirliği durdurmaz.
Bunlar dışında üçüncü bir kişinin taşınmazda olmasının iki imkanı vardır. Birincisi, üçüncü kişi taşınmazı işgalde haklı olduğunu gösteren bil belge sunar. Bu takdirde, üçüncü kişinin tahliye edilmesi mümkün değildir. İkicisi ise, resmi bir belge sunulamaz ise , kira sözleşmesinde belirtilen tarihten önceki bir tarihten beri taşınmazda olduğunu beyan edebilir. Bu durumda, icra memuru mahalde yapacağı inceleme ile bu durumun doğruluğunu araştırır. Eğer bu durum doğrulanırsa icra müdürü tahliyeyi erteler ve durumu icra mahkemesine üç gün içerisinde bildirir. İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabında tahliye eder veya taraflardan birinin yedi gün içinde genel mahkemede dava açmasına karar verir. Süresi içerisinde dava açılırsa, davanın sonucuna göre hareket edilir. Dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Av.Harun Ümit Eren
Stj.Av.Abdurrahman Baştan
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
https://twitter.com/kapital_hukuk
https://www.instagram.com/kapitalhukuk/
https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
