Pandeminin etkilerinin her sektörde kendini gösterdiği bu süreçten kira ilişkileri de oldukça etkilenmiş ve taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması zorunluluğu hasıl olmuştur. Bu sebeple aşırı ifa güçlüğü ve sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması adına taraflar kira uyarlama talebinde bulunabilmektedir. Bu taleplerini de kendileri veya İzmir avukat olarak araştırdıktan sonra buldukları avukatları aracılığıyla karşı tarafa yöneltmektedirler.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük bir kesimini etkileyen, kişilerin sosyal ve ekonomik hayatlarındaki dengeyi bozan olaylar sonrasında taraflardan biri için edim ifasını katlanılamayacak hale gelmesi sebebiye açılır ve açılan davada kira parasının değişen durumlara göre uyarlanması istenir. Kira uyarlama davasını açabilmek için olağanüstü durum önceden öngörülemeyen ve beklenmeyen bir hal olmalı ve bunun yanında olağanüstü durumun gerçekleşmesinde davacının kusuru bulunmamalıdır.
Olağanüstü durumlara savaş, seferberlik, tabii afet, salgın hastalık ve ağır ekonomik kriz örnek olarak verilebilir. Covid-19 salgının da olağanüstü durum şartları taşıdığı ortadadır.
Ancak burada unutulmamalıdır ki, salgın hastalık sebebiyle her kira sözleşmesinin değil salgın hastalık veya kamu otoritelerince alınan tedbirler sebebiyle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düştüğü sözleşmelerin uyarlanması talep edilebilir. Salgın hastalığının her sektöre etkisi ayrı ayrı değelendirmelidir. Bu sebeple her somut olayın şartlarına göre borçlunun ifa güçlüğüne düşüp düşmediğine hakim karar verecektir. Bu tür davalarda bilirkişi incelemesi de önem taşımaktadır. Örnek vermek gerekirse bir otel işletmecisinin yaşayacağı ifa güçlüğü ile bir restaurant işletmecisinin yaşayacağı güçlük şüphesiz ki aynı olmayacaktır. Durumu hukuki olarak açıklığa kavuşturmak için bulunduğunuz ilde bir avukat ile görüşmeniz ve eğer İzmir’de iseniz İzmir avukat veya İzmir’de avukat olarak yapacağınız bir araştırma sonrası bulduğunuz alanında uzman bir avukata danışmanız faydalı olacaktır.
Kira Uyarlama Davasının Açılabilmesinin Şartları Nelerdir?
*Geçerli bir sözleşme olmalıdır.
*Sözleşmenin kurulmasından sonra önceden tahmin edilmesi, öngörülmesi veya göz önünde tutulması mümkün olmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekir.
*Olağanüstü durum sebebiyle borçlu aşırı ifa güçlüğüne düşmelidir.
*Borçlu borcunu ifa etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa etmiş olmalıdır.
Bu şartlar değerlendirildiğinde Covid-19 salgını; borçlunun faaliyet ve işletmesinin dışında meydana gelen, taraflarca tahmin edilemeyen, borcun ifasını zorlayıcı, öngörülmesi veya göz önünde tutulması mümkün olmayan olağanüstü bir durum olarak değerlendirilebilecektir.
Dava Açma Süresi Nedir?
Kira sözleşmesinin uyarlama davalarında dava açmak için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Değişen koşulların ortaya çıkmasıyla birlikte dava derhal açılmalıdır. Bu durumda hak kaybının olmaması ve davanın bir an önce açılabilmesi için avukat veya İzmir avukat şeklinde yapacağınız arama sonucu bulacağınız avukatlardan yardım alınması zaruridir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?
Kira sözleşmesinin uyarlanması davasında görevli mahkeme HMK 4. Maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise kira konusu taşınmazın olduğu yer veya davalı kiraya verenin yerleşim yeridir.
Kira bedelinin uyarlanması davası, dava tarihinden itibaren ileriye doğru geçerli olacak şekilde açılır. Dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyecektir.
Bu hususda Yargıtay 13. HD‘si 22.03.2001 tarihinde “..Uyarlama kira bedeline ilişkin olup sözleşmenin diğer koşullarını ortadan kaldırmaz. Uyarlama dava tarihinden geriye doğru uygulanmaz. Davanın reddi gerekir.” şeklinde karar vermiştir (2001/1979 E. ve 2001/2831 K.).
Sonuç
Yaşanan uyuşmazlık sebebiyle açılacak olan bu davalarda davanın kazanılma şansı her bir kira ilişkisi özelinde ayrıca ele alınarak değerlendirilmelidir. Bu sebeple alanında uzman bir avukat aracılığıyla sürecin takibinin yapılması son derece önemlidir. Uzman avukatları ise arama motorları aracılığıyla avukat, İzmir’de avukat veya İzmir avukat şeklinde aramak suretiyle bulabilirsiniz. Her bir iş kolu için pandeminin getirmiş olduğu zorluklar kendi sektörü içerisinde incelenmelidir. Hak kayıplarının yaşanmaması adına kira uyarlama davasının açmak isteyen her kimse öncelikle olarak bir avukattan yardım almalıdır. Bünyesinde kira hukuku alanında uzman avukatları da barındıran ve İzmir avukat aramalarınız sonucu bulabileceğiniz ofisimiz bu hususta daima hizmet vermeye açıktır. Ayrıntılı ve daha detaylı bilgi almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
