Kira sözleşmesinde bilindiği üzere kiraya veren ve kiracı olmak üzere iki taraf mevcuttur. Kiraya verenin bu sözleşme gereği temel edim borcu kiralananı kullandırmak, kiracının temel edim borcu ise kira bedelini ödemektir. Kira sözleşmesinin henüz sona ermediği durumlarda kiracının kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devredip devredemeyeceği çokça merak edilen bir husus olarak karşımıza çıkar.
Kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinin devredilmesiyle kiracılık sıfatında değişiklik meydana geldiği görülmektedir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 323. Maddesi’nde düzenlenmiştir. Şöyle ki:
“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”
Söz konusu madde yalnızca kira ilişkilerinin devrinde uygulanmaktadır. Hem taşınır kiralarında hem taşınmaz kiralarında ve bu kapsam dahilinde konut ve işyeri kiralarında uygulama alanı bulmaktadır. Kiraya verenin değiştiği devirler ise bu maddenin kapsamı dışındadır.
Böyle bir düzenleme ile şüphesiz ki kiracıya, kira ilişki kurulduktan sonra kira ilişkisinin sona erme zamanını beklememe imkanı verilmiştir. Bu husus değişik saiklerden kaynaklanabilir. Kiraya konu olan taşınmaz kiracı için artık küçük gelebilir gereksinimlerini karşılamaya imkan vermeyebilir. Kiracı kirasını ödeme güçlüğü çekebilir. Ancak unutulmamalıdır ki her durumda kiracı kira ilişkisini devretme hakkına sahip değildir. Bu anlamda denilebilir ki kiracı, kira ilişkisini önemli sebeplerle sona erdirebilir.
Kira sözleşmesinin devam etmesi, kiracı için artık katlanılamaz bir nitelik alması gerekmektedir. Ancak böyle bir durumda kiracı, kiraya verene karşı tazminat ödemekle karşı karşıya kalacaktır. Kiraya verenin haklarından feragat etmediği durumda kiracı, tam bir tazminat ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilecektir. Hatta işyeri kiralarında kiracının, kira konusuna ilişkin yapmış olduğu yatırımlar zararının daha yüksek olmasına sebebiyet verebilmektedir. Böyle durumlarda söz konusu olan zararların tamamen veya kısmen kiraya veren üzerine bırakılması adil olmayacaktır. Bu sebeple kiracı, kira sözleşmesini vaktinden erken sona erdirmek istediğinde hem kendisinin hem kiraya verenin zararın en aza ineceği bir çözüme ihtiyaç duyulmaktadır. İşte bu durum kira ilişkisinin devriyle mümkündür.
Kira İlişkisinin Devrinin Şartları
Her şeyden önce devre konu geçerli bir sözleşme olması gerekmektedir. Sözleşmenin sona ermiş ya da geçersiz olduğu durumlarda kira ilişkisinin devri mümkün olmayacaktır. Ortada mevcut bir sözleşmenin olmadığı ancak ileride yapılması düşünülen bağımsız bir sözleşme için taraflar aralarında anlaşmış olsalar dahi devir gerçekleşmeyecektir.
Taraflar Kira İlişkisinin Devri Konusunda Anlaşmalıdır.
Mevcut kiracı, kira sözleşmesinin devri konusunda kirayaverenden talepte bulunmalıdır. Bu bağlamda sözleşmenin devri için kirayaveren, mevcut kiracı ve kira konusunu devralmak isteyen üçüncü kişinin aralarında anlaşması gerekir. Bu anlaşmanın sağlanabilmesi için ya üç taraflı bir anlaşmanın olması ya da kiracı ve üçüncü kişinin yaptığı anlaşmaya kirayaverenin onay vermesi gerekecektir.
İster üç taraflı bir sözleşme yapılmış olsun ister iki tarafın yaptığı sözleşmenin onaylanması şeklinde olsun her iki yolda da asıl amaç sözleşmede kalan tarafın korunmasıdır. Bu da sözleşmede kalanın devri kabul etmesini gerektirir.
Kiracı Kiraya Verenin Yazılı Rızasını Almalıdır.
Kira konusuyla ile ilgili verilen rıza mevcut kiracıya verilmelidir. Yazılı rızanın şekil şartı hususunda öğretide farklı görüşler olup görüş birliği bulunmamaktadır. Ancak unutulmamalıdır ki; devre ilişkin yazılı bir rızanın alınması devralan kiracıyı ileride meydana gelebilecek haksız işgal iddiasına yönelik tahliye davasında koruyacaktır. Yargıtay da tahliye taleplerinde kiraya verenin yazılı rızasının olup olmadığınının araştırılmasını ve buna göre bir karar verilmesi gerektiği görüşündedir. Bu sebeple kiraya verenden kira ilişkisinin devrine yönelik yazılı rıza alınması her halükarda daha sağlıklı olacaktır.
İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Devri
Kira sözleşmesinin devri konusunda işyeri kiralarına ilişkin istisna getirilmiştir. Buna göre, kiraya veren işyeri kiralarında haklı bir neden olmadıkça kiracısına yazılı rıza vermekten kaçınamayacaktır. Her ne kadar kira sözleşmelerinde kiraya verenin kural olarak kira ilişkisinin devrine onay verme zorunluluğu olmasa da , işyeri kiralarında kirayaveren yalnızca haklı sebep halinde bu rızayı vermekten kaçınabilecektir.
Kirayaverenin onay vermekten kaçınabileceği hallere devralacak üçüncü kişinin kira konusunu sözleşmeye uygun kullanmadığı, kullanım tarzını esaslı suretle değştirecek olduğu, kiracının vermiş olduğu ekonomik güvenin devralacak üçüncü kişide olmadığı, kira konusu sözleşmeye göre kullanılması için gerek bilgi ve tecrübenin devralacak üçüncü kişinin şahsında bulunmadığı, kira ilişkisinin devri amacı dışında devir amacını aşan maddi ve maddi olmayan yarar sağlamak için yapıldığı durumlar örnek olarak verilebilir.
Sözleşmenin devrine onay verilmediği durumda devir sözleşmesi tamamlanmamış olacaktır. Bu da geçersiz sözleşme hükümlerini doğurur. Böylece sözleşmenin tarafları aynı kalmaya devam eder. Kiracı, eğer kirayaveren kararını bildirmeden kira konusunu devralacak olan üçüncü kişiye kullandırıyor ise kira sözleşmesine aykırı hareket edilmiş olur. Ancak kira ilişkisinin devrine sonradan onay verilirse artık kira ilişkisi devredilmiş olacağı için bu aykırılık giderilmiş olur.
Unutulmamalıdır ki, kira ilişkisinin devredilmesi kira ilişkisinin bir üçüncü kişiye devri demektir. Bu durumda ise her şeyden önce bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Sözleşme yeteri kadar irdelenmelidir. Bu hususta karşılaşılan uyuşmazlıklarda haklarınızı ve sorumluluklarınızı bilmeniz önemlidir. Bu sebeple alanında uzman olan avukatlardan yasal danışmanlık alınması faydalı olacaktır. İzmir’de hizmet veren büromuz, yaşanan sorunlara hukuk çözümler sunmakta ve gerekli avukatlık ve hukuki danışmanlık desteğini vermektedir. Detaylı bilgi için https://www.kapitalhukuk.com/ adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz. İzmir avukat, kira ilişkileriyle ilgili karmaşık konularda müvekkillerine hukuki destek sunarak, haklarını korumalarına yardımcı olabilirler.
