Kat Mülkiyeti Kanunu, 20.madde gereği,
”Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”
Kanunda gider veya avans payı olarak ifade edilen aslında halk dilinde ‘’aidat’’ olarak bilinmektedir. Söz konusu bu aidat kanunda da açıkça ifade edildiği üzere ana taşınmazın ortak giderleri için genellikle aylık olarak kat malikleri, kiracılar yahut oturma hakkı sahibi olanlar tarafından ödenir. Ana taşınmaz sakinleri ana taşınmazın herhangi bir gideri için kendisinin yararlanmadığını iddia ederek ödemekten kaçınamaz. Örneğin zemin katta oturan bir sakin apartman çatısının onarımı için yapılan harcamaya katılmayacağını iddia edemez.
Ana taşınmazda aidat miktarı belirlemesi, aidatın ödenme zamanı, aidatların toplanması, ortak giderlere karar verilmesi gibi hususlar ana taşınmaz yönetimince belirlenir. Bu yönetim bir apartman kurulu olabileceği gibi apartmanların oluşturduğu site söz konusu ise site yönetimidir. Tüm bunların başında ise ‘’yönetici’’ bulunur. En az 8 daireden oluşan apartmanlarda yöneticinin bulunması şarttır. Yöneticinin kat maliki olması şart olmadığı gibi ana taşınmazda oturuyor olması da şart değildir. Yani yönetici olarak ana taşınmazda yaşamayan 3. kişi de site veya apartman yönetimince seçilebilir.
Yöneticinin hesap vermesi?
Yöneticinin hesap vermesi ana taşınmazın gelir ve gider hesabını kat maliklerine bildirmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 39’a göre bir hesap verme zamanı varsa o zamanda, eğer öyle bir zaman belirlenmemişse her yılın ilk ayında yönetici hesap verir. Bunun yanı sıra kat maliklerinden yarısının –arsa paylarına dikkat edilmeksizin- talebi üzerine de yönetici hesap verir.
Aidat’ın ana taşınmazın ortak tüm giderleri olduğunu belirttik. Ortak bu giderlere hiçbir kat maliki katılmama özgürlüğünü kullanamaz ve tüm kat malikleri belirlenen zaman ve miktarı ana taşınmaz yöneticisine yahut belirlenen banka hesabına ödemek zorundadır. Aidat alacağı da diğer alacaklar gibi değerlendirildiğinden vadesi geldiğinde borcunu ödemeyen borçluya karşı alacaklının yasal yollarla alacağın tahsili için hukuki işlemleri başlatma imkanı bulunmaktadır. Bu yasal işlemler genel haciz yoluyla icra takibi olan 7 örnek icra takibidir. Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı yönetici yahut herhangi bir kat maliki alacağın tahsili için icra takibi başlatabilir.
Aidat alacağının borçlusu kat maliki olabileceği gibi söz konusu taşınmazda kiracı yaşıyorsa kiracıya karşı yahut oturma hakkı bulunan yaşıyorsa oturan kişiye karşı icra takibi başlatılabilir. Bu hallerde olduğu gibi kat maliki dışında birinin söz konusu taşınmazda yaşıyor olması halinde aidat borcunda kat maliki ile taşınmazda yaşayan kişi ile birlikte müteselsil sorumludur. Yani icra takibi işlemini başlatacak kişi hem kat malikini hem taşınmazda yaşayan kişiyi borçlu olarak belirtmelidir. Aidat borcu alacağı için başlatılacak icra takibinde yetkili icra dairesi ana taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Bu icra takibi genel haciz yoluyla icra takibi olduğundan icra ödeme emrinin borçluya ulaştığı tarihten itibaren 7 gün içerisinde yapılacak olan itiraz, itiraz eden borçlu bakımından takibi durduracaktır. Diğer borçlu süresinde itirazda bulunmaz ise takip onun için devam eder ve alacaklılar gerekli icrai işlemleri başlatabilir.
İtirazında haksız olduğunu düşünen borçlu için itiraz etmesi önerilmez zira haksız itirazda bulunan borçlu hem aidat gecikme tazminatını –aylık %5 oranında- hem de talep halinde %20’den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatını ödemek zorunda kalacaktır. Fakat aidat borçlarını zamanında ödemiş borçlular için icra ödeme emrine süresinde itirazda bulunmak en doğru yoldur. Süresinde itirazda bulunan borçlu, aidat borçlarını ödediğini ilgili evraklarla kanıtladığında icra borcunu ödemekten kurtulur ve haksız başlatılmış icra takibi için %20’den aşağı olmamak üzere tazminat talep etme hakkı doğar.
Ana taşınmazda sonradan malik olanlar bir önceki malikin eğer aidat borcu var ise bundan da sorumludurlar. Yani gayrimenkul satın alınırken borçları ile birlikte satın alınır. Bu nedenle gayrimenkul satın alacaklara, satın alacakları taşınmazın site veya apartman yönetimine taşınmazın aidat borcunun olup olmadığının sorulması tavsiye edilir. Eğer herhangi bir aidat borcu yok ise ’borcu yoktur’ yazısı alınması ilerleyen zamanlarda oluşabilecek uyuşmazlıklar için gereklidir.
Aidat alacağı, apartman ve site yönetimi, yönetici seçilmesi, ortak giderlerin belirlenmesi vb. hususlarının tümü Kat Mülkiyeti Kanununda açıkça düzenlenmiş olup bunun dışında yönetimin ortak kararı ile de bu hususlar belirlenebilmektedir. Tarafların anlaşamaması halinde ise Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlık için Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme genel yetkili olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi olduğu gibi ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi de yetkilidir. İzmir avukat, kat mülkiyeti konularında müvekkillerine hukuki danışmanlık sağlayarak, uyuşmazlıkların çözümü için gerekli adımları atmalarına yardımcı olabilirler.
