Arsa Payı Düzeltim Davası
Geçmişten beri çok önemli olan arsa payı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti özellikle son dönemlerde kentsel dönüşüm uygulamalarının artmasıyla daha önemli hale gelmiştir. Gönümüzde meskenlerin büyük bir çoğunluğunu apartman daireleri oluşturmaktadır. Apartmanlarda, arsalar müşterek mülkiyet olup hisseler “arsa paylarıyla” belirlenmiştir.634 sayılı Kanun 2. madde (d) bendinde , “Arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir ” demektedir. Kat mülkiyeti yasası, 3. madde 1. fıkrasında kat mülkiyetini, “arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” şeklinde bir tarifte bulunmaktadır.
Apartmanlarda, Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı kurulurken mutlaka pay belirlenir. Bundan dolayı arsa payı apartmanda yaşayan insanlar için çok önemli bir husustur. Özellikle pay belirlemede yetkili olan kişiler, arsa paylarını objektif, hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırması gerekmektedir. Bununla birlikte uygulamada proje müelliflerinden veya yapımcı müteahhitlerden bazılarının ticari endişelerle veya konunun uzmanı olmadıkları için payını objektiflikten uzak bir şekilde ve kanunda belirtilen kriterleri dikkate almadan tespit ettiği herkesçe bilinmektedir. Hatta bazı müteahhitlerin kendi dairelerinin arsa pay oranını fazla gösterdiği görülmektedir.
Günümüzde arsa payı paylaşımı uzman kişiler tarafından yapılmadığından dolayı pek çok sorun ile karşılaşılmaktadır. Birçok uygulamada arsa paylarının gelişigüzel olarak arsa alanının ana gayrimenkulde bulunan toplam bağımsız bölümlerin sayısına bölünmek suretiyle, eşit pay verilerek ya da bağımsız bölümlerin sadece büyüklükleri yani metrekareleri esas alınarak belirlendiği görülmektedir. Bu en çok rastlanılan yanlışlardan biridir.
634 sayılı Kat Mülkiyet Kanununun 3. maddesi, kat irtifakı / mülkiyeti projesinde payın bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre belirleneceği belirtilmiştir. Bu durumda arsa üzerindeki anayapının bağımsız bölümlerine pay özgülenirken her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, biçimi, kaçıncı katta bulunduğu, cadde veya sokağa cepheli olup olmadığı, güneşten yararlanma olanağı gibi unsurlar dikkate alınacaktır. Yargıtay da kararlarında bu hususu payın belirlenmesinde bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu katı, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar dikkate alınır demek suretiyle belirtmektedir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA ARSA PAYININ ÖNEMİ
Arsa payı; kentsel dönüşüm uygulamalarında ana gayrimenkul ile ilgili alınacak kararlarda esas ölçüt olması, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazda kat maliklerinin sahip olacakları mülkiyet haklarının belirlenmesi, arsa payı düzeltim davasının açılabilmesi, kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin satış veya kamulaştırma neticesinde elde edebilecekleri bedelin belirlenmesi gibi birçok konuda etkilidir. Bununla birlikte kat maliklerinin ana gayrimenkul üzerinde edinecekleri haklar ve üstlenecekleri yükümlülükler de çoğu zaman arsa payına göre belirlenmektedir. İşte böyle bir durumda kat maliklerinin hak kaybı yaşamaması için arsa payının doğru bir şekilde belirlenmesi zorunludur.
Arsa payının önemi ile ilgili bazı durumlar;
- 6306 sayılı Kanun’a Göre Arsa Payı, Kentsel Dönüşüm Projesinin Konusunu Teşkil Eden Ana Gayrimenkul Hakkında Alınacak Kararlarda Esas Ölçüttür.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde“Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” denilerek arsa payının öneminden bahsetmiştir. 6306 sayılı Kanun’a göre pay , kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda esas ölçüttür. Çünkü görüleceği üzere en az üçte iki çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı arsa payına dayanmaktadır. Kanun maddesinde açıkça ifade edildiği üzere kentsel dönüşüm kapsamına alınacak taşınmaz ile ilgili pay oranına göre oldukça önemli kararlar verilmektedir. - Riskli Yapının Yıkılmasından Sonra İlgililerin Mülkiyet Hakkının Belirlenmesinde Arsa Payı Çok Önem Arz Etmektedir.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.” Bu maddeden de açıkça anlaşıldığı gibi, riskli olduğu tespit edilen yapı yıkıldıktan sonra artık kat mülkiyeti, kat irtifakı statüsü sona erdiğinden ilgililerin bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkı da son bulur. Çünkü artık bahse konu bağımsız bölümler de binanın yıkılmasıyla birlikte ortadan kalkmıştır. İşte böyle bir durumda ilgililer, üzerindeki binanın yıkılmasıyla arsa haline dönüşen taşınmazda “arsa payları oranında” mülkiyet hakkına sahip olurlar. Görüldüğü gibi özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarında payın doğru belirlenmesi, mülkiyet hakkı açısından son derece önemli bir konudur. - Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Kararlarda Malik İradeleri Öncelik Sahibidir.
6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde“Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.” ifadesine yer vermek suretiyle kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlarda malik iradelerinin öncelik sahibi olduğunu vurgulamıştır. Pay hatalı olarak tespit edilen malikin bu anlamda da hak kaybı yaşaması kuvvetle muhtemeldir zira kararlar, kat maliklerinin arsa payları oranına göre alınmaktadır.
ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi bir çok sebep ile pay hakkaniyetli bir şekilde paylaşılmaya bilmekte hatta hiçbir arsa payı paylaşımı dahi yapılmayabilmektedir. Bu durum Anayasa Mahkemesi’nin bir kararında da belirtilmiştir. Söz konusu kararda “Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan çok katlı yapılar umumiyetle arsa paylarının bağımsız bölümlere tahsis işlemleri yapılıp kat mülkiyetine geçirildikten sonra satılmaktadır. Bu durumda yapı nihayete erdiği ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edildiği esnada bağımsız bölümlere kimlerin malik olacağı bilinmemektedir. Bu sebeple bina sahibi açısından bir önem teşkil etmemesi dolayısıyla, kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilirken bağımsız bölümlerepay özgülenmesi işlemleri özensiz bir şekilde yapılabilmektedir. Bağımsız bölümlere daha sonradan malik olan kişiler ise bunların konum ve büyüklüklerine göre ücret ödemekte, ancak arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı bir şekilde tahsis edilmemesi durumunda mağduriyet yaşamaktadırlar” denilmiştir.
Aynı şekilde yukarıda da bahsettiğimiz gibi Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları uyarınca payın belirlenmesinde bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu katı, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar dikkate alınır. Arsa payının yukarıda sayılan nitelikler dikkate alınmadan hatalı olarak belirlendiği durumlarda malikin “arsa payı düzeltim davası” açma hakkı bulunmaktadır. Bahse konu dava, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun üçüncü maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Kanun’un “Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği” kenar başlıklı maddesine göre: “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere kanun koyucu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olması halinde arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesi imkânını maliklere tanımıştır.
Yargıtay’ın kabulüne göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme pay özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır.
Bu konuda önemli olan hususlar;
1. Arsa Payının Düzeltim Davası Açabilmek İçin Ana Gayrimenkulün Mevcut Olması Gerekir.
Arsa Payının Düzeltim Davası Açabilmek İçin Ana Gayrimenkulün Mevcut Olması Gerekir. Bununla ilgili olarak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre pay düzeltim davası, ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Ana gayrimenkulün bütünüyle yıkıldığı durumlarda ise artık kat mülkiyeti sona erdiğinden yani ortada bir ana gayrimenkul kalmadığından bağımsız bölümler de mevcudiyetini yitirir. Kat maliki, işte böyle bir durumda arsa payının düzeltilmesini isteme hakkını tamamen yitirmiş olur.
Aynı biçimde taşınmazın kentsel dönüşüm kararı kapsamında tamamen yıkılması halinde de mevcut bir bağımsız bölüm bulunmayacağından arsa payı düzeltim davası açılamayacak ve şüphesiz hak mahrumiyeti yaşanacaktır. Bu sebeple kat maliki, arsa payının tespitinde hata olup olmadığını özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarının başlamasından önce belirlemeli ve tespit ettiği hatayı düzeltmek için kesinlikle yargı yoluna vakit kaybetmeden başvurmalıdır.
2. Arsa Payı Düzeltim Davasının Yıkım Kararı Üzerindeki Etkisi
Yukarıda bahsettiğimiz gibi ana gayrimenkul yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltim davası açılamamaktadır. Aynı şekilde arsa payı düzeltim davası devam ederken binanın kentsel dönüşüm kararı kapsamında yıkılması halinde de söz konusu davada hukuki anlamını yitirecektir. Bahse konu durum, mülkiyet hakkını şüphesiz ihlal etmektedir zira gerçekte daha yüksek bir paya sahip olması gereken kat malikinin payı doğru tespit edilse idi kat maliki yeni inşa edilecek yapıda, olması gereken arsa payına göre daha geniş bir bağımsız bölüm sahibi olabilirdi. İşte bu gibi haksızlıkların önlenebilmesi için arsa payı düzeltim davasının yıkım kararını durdurucu etkiye sahip olması gerekmektedir. Ne var ki bu konuda bir içtihat birliği sağlanabilmiş değildir. Bu sebeple yukarıda da bahsettiğimiz üzere hak kayıplarının yaşanmaması için vakit kaybetmeksizin arsa payı düzeltim davası açılmalıdır.
Görevli Mahkeme
Arsa payı düzeltim davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un “Görevli Mahkeme” kenar başlıklı Ek 1.Maddesinde“Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Mahkemelerinde çözümlenir.” denilmek suretiyle arsa payı düzeltim davalarında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu belirtilmiştir.
Yetki
Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” Madde hükmü gereği, arsa payı düzeltim davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
İspat
Kat maliki veya kat irtifakı sahibi iddiasını şahit dahil her türlü delil ile ispat edebilir. Yargıtay kararlarında da bu husus açıkça belirtilmiştir.
Dava Açma Süresi
Arsa payı düzeltilmesi davası, herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir. Arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin davalar, Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Bu davaların açılması herhangi bir hak düşürücü süre ile de sınırlandırılmamıştır
Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Av.Bahadır Gökhan Kaya
Stj.Av.Abdurrahman Baştan
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
https://twitter.com/kapital_hukuk
https://www.instagram.com/kapitalhukuk/
https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
