Türk Medeni Kanunu’nun 193. maddesinde ‘’Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.’’ denilmek suretiyle evlenmenin eşlerin sözleşme yapma özgürlüğüne bir kısıtlama getirmeyeceği belirtilmiştir. Bununla birlikte aynı kanunun 194. maddesinde eşlerin aile konutu üzerindeki tasarruf yapma yetkisine bazı sınırlamalar getirilmiştir.
Türk Medeni Kanunu madde 194’e göre ;‘’Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemezveya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.(1) Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.’’
Bu maddeye göre eşlerden birinin hakkı mülkiyet,oturma,intifa ya da bir kira sözleşmesine dayansa dahi diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez,aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu şerhi aile konutunu açıklayıcı bir şerhtir. Bu kapsamda aile konutu, şerhin yapılmasıyla değil konutun aile konutu niteliğine sahip olması ile ortaya çıkar. Bunun sonucu olarak aile konutu şerhi olmasa dahi eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemeyeceği gibi konut üzerindeki hakları sınırlayacak tasarruflarda bulunamaz.
1.AİLE KONUTU NEDİR?
Türk Medeni Kanunu’nda aile konutunun bir tanımı yapılmamıştır. Bununla birlikte çeşitli kanunlarda ve Medeni Kanun’un gerekçesinde farklı tanımlar yapılmıştır. Medeni Kanun’un gerekçesinde aile konutu şu şekilde tanımlanmıştır: “… eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir mekân…’’ Bunlara ek olarak öğretide ve Yargıtay kararlarında da bazı tanımların yapıldığı görülmektedir. Tüm bu tanımlardan yola çıkarak aile konutunun üç unsuru olduğu sonucuna varılır.
Buna göre bir aile konutundan bahsedebilmek için öncelikle bir aile bulunmalı, bu aile resmi bir evlilik yoluyla kurulmuş olmalı ve tüm ailenin beraber yaşantısını sürdürdüğü bir konut bulunmalıdır. Yargıtay kararlarında ve doktrinde hakim olan görüşe göre aile konutu tek bir konut olmalıdır. Bunun sonucu olarak, ailenin yaşam merkezi olmayan ikincil nitelikteki yayla, yazlık, dağ evi, devre mülk gibi konutlar aile konutu olarak değerlendirilemez. Bununla birlikte her ne kadar aile konutunun tek bir konut olabileceği söylense de eşlerin mesleki faaliyetleri, sağlık durumu veya çocukların eğitimi gibi sair sebeplerle belirli dönemlerde aile yaşamının odak noktası olan konut değişiyor ve bu konut da aile konutunun unsurlarını taşıyorsa iki farklı aile konutunun varlığı kabul edilebilir. 2.AİLE KONUTU ŞERHİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE ETKİSİ NEDİR?
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre ‘’ Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.‘’ Eski Yargıtay kararlarındaaile konutu şerhinin olmadığı dönemde konut üzerindeki hakta tasarruf yetkisini haiz eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmaksızın üçüncü kişiler adına tapuda mülkiyet veya sınırlı bir ayni hakkın tescili durumunda üçüncü kişilerin TMK 1023. madde hükmü uyarınca iyi niyetli olduğu kabul edilerek işlemin geçerli olduğu kabul edilmekteydi. Bu duruma bir örnek vermek gerekirse aile konutu şerhinin olmadığı bir dönemde mülkiyet hakkına sahip olan eş diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerinde üçüncü kişi lehine bir sınırlı ayni hak tesis ederse üçüncü kişinin bu kazanımı korunmuş oluyordu.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015 yılından itibaren aile konutu şerhinin bulunmaması halinde TMK 1023. maddedeki tapuya güven ilkesine dayanılarak iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı, aile konutu şerhi bulunmasa dahi diğer eşin açık rızası olmaksızın üçüncü kişiler adına tapuda tescil yapılması halinde bu kişilerin kazanımlarının korunamayacağı yönünde kararlar vermektedir. Bunun sonucu olarak tapu kütüğünün düzeltilmesi davası, tescil davası, ipoteğin terkini talebi vb. dava ve talepler ileri sürülebilecektir.
Aile Konutu şerhi
İlgili Yargıtay kararları şu şekildedir;
Yargıtay Kararı-2. HD., E. 2014/28404 K. 2015/12937 T. 17.6.2015
MAHKEMESİ : Aile Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Aile konutu Üzerindeki İpoteğin Kaldırılması
Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm, davacı tarafından temyiz edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava konusu taşınmazın ‘’aile konutu ” olduğu hususunda taraflar arasında bir çekişme bulunmamaktadır. Taşınmaz üzerinde hak sahibi (koca) tarafından, Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesi gereğince davacı eşin “açık rızası” alınmadan, … A.Ş. lehine 28.02.2002 ve 22.09.2005 tarihlerinde ipotek tesis ettirildiği, bankanın da 58042 nolu temlik beyanı ile alacaklarını davalı şirkete devrettiği yapılan soruşturma ve toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Davalı şirket, davacının kötü niyetli olduğunu, ipotek tesisinden önce taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunmadığını, tapuya güven ilkesi gereği kazanımın korunması gerektiğini ileri sürmüştür.
Davalı şirket tacirdir. Her tacir ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli hareket etmekle yükümlüdür (e. TTK. m. 20/2, 6102 s. TTK m. 18/2). Bu yükümlülüğü alacağına teminat olarak gösterilen taşınmazın hukuki ve fiili durumunu bilmeyi de gerektirir. Başka bir ifade ile, taşınmazın tapu kütüğüne aile konutu olduğuna dair şerh bulunmasa bile, taşınmazın’’ aile konutu” ve kendisiyle akdi ilişkiye giren şahsın da evli olduğunu davalı banka bilebilecek durumdadır. Bu özeni göstermemiş ise, iyi niyet iddiasında bulunamaz (TMK.m.3/2) Vakıa ve karinelerden iyi niyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olanın kötü niyetli olduğunun diğer tarafça ispat edilmesine de lüzum yoktur. Davacının dava hakkını dürüstlük kuralına aykırı olarak kullandığını kabule yeterli bir delil ve sebep de bulunmamaktadır. Gerçekleşen bu hukuki duruma göre davacının açık rızası alınmadan tesis edilen ipotek sebebiyle davalı şirketin kazanımı korunamaz. O halde isteğin kabulü ile ipoteklerin iptaline karar verilmesi gerekirken, davalı şirketin kötü niyetinin kanıtlanamadığı gerekçesiyle isteğin reddi doğru bulunmamıştır.
SONUÇ: Temyiz edilen hükmün yukarıda gösterilen sebeple BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere oybirliğiyle karar verildi. 17.06.2015 (1)Yargıtay Kararı – 2. HD., E. 2014/22924 K. 2015/8426 T. 27.4.2015aile konutu • tapu iptali • davanın kabulü
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Aile Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali ve Tescil
Davacı, aile konutu niteliğinde olan (5) nolu bağımsız bölümün, eşi olan davalı … tarafından diğer davalı …’e satış sureti ile devredildiğini ileri sürerek, açık rızası bulunmadan yapılan satışın iptali ile yeniden davalı eş … adına tescilini talep etmiştir. Türk Medeni Kanununun 194. Maddesiyle aile konutu için getirilen sınırlama, kanundan doğan bir tasarruf yetkisi sınırlaması niteliğindedir. Taşınmazın tapu kütüğünde konutla ilgili bir şerh bulunmasa bile, taşınmazı satın alan kişi, konutun aile konutu olduğunu biliyor veya bilebilecek durumda ise şerhin yokluğuna yaslanarak iyi niyet iddiasında bulunamaz ve Türk Medeni Kanunun 1023. maddesinden yararlanamaz.
Taşınmazın davacı ile davalılardan … tarafından aile konutu olarak kullanıldığına yönelik davalıların bir itirazı bulunmamaktadır. Tanık beyanları incelendiğinde; davalı …’in, dava konusu (5) nolu bağımsız bölümün aile konutu olduğunu ve davacı kadının satışa rızasının bulunmadığını bildiği de kanıtlandığına göre, davalı …’in iyi niyetli olduğuna yönelik savunmasına itibar edilemez. Davacı eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemi geçersizdir. Davanın kabulü ile satışın iptaline karar verilmesi gerekirken, davacının “satıştan haberinin olmamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu” gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
3.AİLE KONUTU ŞERHİ NASIL KONULUR?
Taşınmaz üzerinde hak sahibi olmayan eş, hak sahibi eşin izni veya katılımı olmaksızın aile konutu şerhi konulması için tapu kütüğüne talepte bulunabilir. Bununla birlikte, TMK madde 194/3 hükmünde aile konutu şerhi için tapu müdürlüğüne başvuruda bulunulacağı açık bir şekilde belirtildiğinden şerh için doğrudan aile mahkemesine başvurma imkanı yoktur. Bunun sonucu olarak, ancak tapu müdürlüğünün şerh talebini reddetmesi halinde aile mahkemesinde şerhin sağlanmasına yönelik dava açılabilecektir. Bu hususta Yargıtay da aynı görüşü paylaşmakta ve tapu müdürlüğüne başvurulmaksızın aile mahkemesinde şerhin sağlanması için açılan davaları hukuki yarar yokluğundan reddetmektedir.
Aile konutu şerhinin konulması talebiyle Tapu Müdürlüğüne başvurabilmek için başvurucuların getirmek zorunda olduğu belgeler vardır. Bu belgeler şu şekildedir;
Konutun aile konutu olduğunu kanıtlar nitelikte muhtarlık veya apartman yönetiminden alınmış belge
Talepte bulunan eşin tapudaki malikin eşi olduğuna dair evlenme cüzdanı veya nüfus kayıt örneği
Taraf veya tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı,pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları,Tc kimlik ve vergi numaraları.
İşleme temsilci sıfatıyla katılan var ise temsile ilişkin belge
Aile konutu şerhinin konulması veya terkini harca tabi değildir dolayısıyla başvurucudan herhangi bir ücret alınmaz.
Son olarak aile konutu şerhi talebini içeren dilekçenin bir örneği aşağıda gösterilmektedir.
Yukarıda nitelikleri yazılı taşınmaz malın maliki/hissedarı bulunan ….. ……’ ekte sunduğum Nüfus Kayıt Örneğinden de anlaşılacağı üzere eşimdir. Yine ekte sunduğum Çankaya ilçesi, Anıttepe Mahallesi Muhtarlığından aldığım ../../2002 tarihli Yerleşim Yeri (İkametgah) Belgesinden de anlaşılacağı üzere bu taşınmaz malı aile konutu olarak kullanmaktayız. Bu itibarla, Medeni Kanunun 194. Maddesi uyarınca tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini arz ve talep ederim.4.AİLE KONUTU ŞERHİNİN SÜRESİ VE KALDIRILMASI
Aile konutu şerhi, şerhin bulunduğu taşınmazın aile konutu niteliğini kaybetmesine kadar etkisini sürdürür dolayısıyla şerhin etkisine ilişkin belirli bir süre yoktur. Buradan hareketle aile konutu şerhinin sona ermesine ilişkin ikili bir ayrım yapmak gerekmektedir. Bu ayrım, evlilik birliğinin sona ermesi halinde şerhin ortadan kalkması ve evlilik birliği devam etmesine rağmen şerhin kaldırılması şeklindedir.
İlk olarak, evlilik birliğinin boşanma ölüm veya iptal ile sona ermesi hallerinde aile konutu şerhi de sona erecektir. Evliliğin ölüm ile sona ermesi halinde şerh kendiliğinden etkisini yitirir. Bununla birlikte, evliliğin boşanma ve iptal ile sona ermesi halinde taşınmaz maliki eş kesinleşmiş mahkeme kararını tapu dairesine ibraz ederek şerhin kaldırılmasını talep edebilir. Buna karşılık Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında boşanma veya evliliğin iptali hallerinde mahkeme kararının henüz kesinleşmediği dönemde tapu idaresinden şerhin kaldırılmasının talep edilemeyeceği belirtilmektedir. Buna sebep olarak da henüz evlilik birliğinin sona ermediği aşamada şerhin kaldırılmasının bazı mağduriyetlere sebep olabileceği gösterilmektedir.
İkinci olarak, evlilik birliği devam etmesine rağmen şerhin bulunduğu taşınmaz aile konutu niteliğini kaybetmişse veya yeni bir aile konutu edinilmişse aile konutu şerhinin terkini talep edilebilir. Bu durumların gerçekleşmesi halinde malik eş ilgili tapu idaresine şerhin kaldırılması için talepte bulunur ve gerçekleşen sebepleri somut bir şekilde ispatlarsa aile konutu şerhi kaldırılır.
AİLE KONUTU ŞERHİ İÇİN NEREYE BAŞVURULUR?
Aile konutu şerhi için eşlerden biri tarafından tapu müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir.
BAŞVURU İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?
1. Konutun aile konutu olduğunu kanıtlar nitelikte muhtarlık veya apartman yönetiminden alınmış belge 2. Talepte bulunan eşin tapudaki malikin eşi olduğuna dair evlenme cüzdanı veya nüfus kayıt örneği 3. Taraf veya tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları,Tc kimlik ve vergi numaraları. 4. İşleme temsilci sıfatıyla katılan var ise temsile ilişkin belge
AİLE KONUTU ŞERHİNİN SÜRESİ NE KADARDIR?
Aile konutu şerhi şerhin bulunduğu taşınmazın aile konutu niteliğini kaybetmesine kadar etkisini sürdürür dolayısıyla şerhin etkisine ilişkin belirli bir süre yoktur.
AİLE KONUTU ŞERHİ HANGİ HALLERDE SONA ERER?
Aile konutu şerhi evliliğin boşanma ölüm veya iptal sebebiyle sona ermesi hallerinde sona erer.Bununla birlikte evlilik birliği devam ederken taşınmazın aile konutu niteliğini kaybetmesi veya yeni bir aile konutu edinilmesi hallerinde de şerh talep üzerine kaldırılır.
AİLE KONUTU ŞERHİ HARCA TABİ MİDİR?
Aile konutu şerhi harca tabi değildir ve tapu müdürlüğü tarafından herhangi bir ücret talep edilmemektedir.
