2B Arazisi Nedir?
Orman vasfını kaybetmiş hazine arazileri ya da bir diğer adıyla 2B arazisi olarak bilinen araziler, Türkiye sınırları dahilinde orman vasfını yitirmiş, kadastro marifetiyle orman alanları dışına çıkartılmış, bir daha geri kazanılamayan ve ıslah edilemeyen arazilerdir.
Orman vasfını kaybetmiş 2B arazileri, Türkiye’de yeni düzenlemelerle vatandaşlara satış fırsatları sunarak hem arazi sahipleri için potansiyel yatırım alanları yaratıyor hem de ormanların korunmasına katkı sağlayabilecek bir denge arayışını temsil ediyor. 2B arazisi olarak bilinmesinin sebebi ise 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2.maddesinin B bendi için kullanılan bir kısaltmadır.
31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları Orman sınırları dışına çıkartılmaktadır.
Orman sınırları dışına çıkartılan bu yerler Devlete ait ise Hazine adına, hususi orman ise sahipleri adına orman sınırları dışına çıkartılmaktadır. Uygulama kesinleştikten sonra tapuda kesin tashih ve tescil işlemi yapılmakta ve bu yerler dışında orman sınırlarında hiçbir suretle daraltma yapılamamaktadır.
2B Arazisinde Kimler Hak Sahibi Olabilmektedir?
6292 sayılı Kanunun 6.maddesinde hak sahiplerinin kimler olduğu belirlenmiş ve satış usulüne göre esaslar düzenlenmiştir. Buna göre 2B arazisi niteliğinde olan taşınmazlar hakkında 6292 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen ya da sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan ya da oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idacere tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler kanuna göre hak sahibi sayılmıştır.
2B Arazinin Hak Sahibi Tarafından Satın Alınması Nasıl Olur?
6292 Sayılı Kanun’un 6.maddesinde kimlerin 2B arazisi sahibi olabileceği belirlenmiş ve satış usulüne ilişkin esaslar düzenlenmiştir. Buna göre tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre hak sahibi sayılanlar güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 8 ay içinde idareye başvurarak bu taşınmazın bedeli karşılığından kendilerine doğrudan satılmasını isteyebileceklerdir. İlgili kanun uyarınca hak sahiplerine satış işleminin gerçekleştirilebilmesi için öncelikle orman dışına çıkartılma işleminin gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
6292 sayılı Kanunun 6/4.maddesi uyarınca hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedeli; dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için ise rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanacaktır.
6292 sayılı Kanunun 6/8.maddesinde satış bedelinin peşin veya taksitle ödenebileceği belirtilmiş ve satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi halinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi halinde yüzde on oranında indirim uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak unutulmamalıdır ki bu bedellerin idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenmesi gerekmektedir. Bununla beraber aynı fıkrada tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemeyeceği ve satış bedeline karşı dava açılamayacağı da ifade edilmiştir.
Bunun yanında ilgili kanun maddesinin 6/13.maddesinde hak sahiplerinden idarenin teklifini kabul etmeyenlerin doğrudan satış hakkından yararlanamayacağı, başkaca talepte bulunamayacağı, hak ve tazminat talep edemeyip dava açamayacağı hüküm altına alınmıştır. Ayrıca idarenin teklifini kabul etmeyen hak sahiplerinden ecrimisil bedelleri de tahsil edilecektir.
2B Arazi Başkasına Devredilebilir Mi?
6292 sayılı Kanunun 6/10.maddesi gereğince hak sahibi olan kişi, hak sahipliği sıfatını noterde düzenlenecek bir muvafakatname ile başkasına devredebilmektedir. Hak sahibi olunmasına kanuni halefiyet, hak sahibinin veya mirasçılarının bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenecek muvafakatname vermeleri halinde ise akdi halefiyet hükümleri geçerli olmaktadır.
İdarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren üç aylık süre içerisinde belirlenen rayiç bedel ödenmeden ve belediyelerden satış işlemleri gerçekleştirilmeden önce noterde düzenlenecek muvafakatname ile hak sahipliği devredilebilmektedir.
Eski hak sahibi noterden 2B arazisinin hak ve hissesini tamamını veya hissesinin bir kısmını yeni hak sahibine serbestçe devredebilecektir. Yeni hak sahibinin de bu alacağı bu belgeyi ilgili belediyeye vererek kendi adına yeni bir 2B tebligatı çıkartılmasını talep etmesi gerekmektedir.
Burada önemli olan husus, muvafakatname yoluyla hak sahipliğinin devredilmesi halinde en geç üç aylık süre içerisinde yeni hak sahibinin de rayiç bedeli ödemesi ve satış işlemlerini gerçekleştirmesidir. 3 aylık süre içerisinde hak sahibinin örneğin 30 gün süresi kalmış ise yeni hak sahibinin de rayiç bedeli ödemesi ve satış işlemlerini gerçekleştirmesi için 30 günlük süresi kalmaktadır.
Ve unutulmamalıdır ki, rayiç bedel ödendikten sonra noterden devir kanunen mümkün değildir. Bu aşamada önce Tapu Müdürlüğü’nden bu yerle ilgili tapu senedinin verilmesi beklenecek daha sonra herhangi bir tapulu yerin satış işlemi gibi Tapu Müdürlüğü’nden satış muameleri yapılacaktır.
2B arazisinin hak sahibi tarafından bir başkasına devrinde aynı taşınmazın birden fazla akdi halefe devri mümkün olmakla birlikte taşınmaz yüzölçümünün tamamının birden fazla akdi halefe devri mümkün değildir.
Kullanıcı ve/veya muhdesat sahiplerinin veya akdi haleflerin aynı taşınmazı birden fazla akdi halefe Kanun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterde düzenlenmiş muvafakatname ile devretmesi ve bu haleflerin satın alma başvurusunda bulunmaları halinde bu taşınmazla ilgili herhangi bir işlem yapılmayacak olup bu durumun yargıya intikal etmesi halinde mahkeme kararına göre işlem yapılmaktadır. Bu sebeple sürecin takibinin alanında uzman avukat tarafından yapılması meydana gelebilecek hak kayıplarını önleyecektir.
Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Av.Harun Ümit Eren
Stj.Av.Buse Ergün
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
https://twitter.com/kapital_hukuk
https://www.instagram.com/kapitalhukuk/
https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
